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来源：深圳大件事 作者：冯少文

原标题：上半年3家房企销售破2000亿，深圳等一线城市“贡献”最大

2017年上半年，中国宏观经济保持平稳运行态势，房地产市场在“房住不炒”的政策指引下，热点城市投资投机性需求得到迅速抑制，三四线城市去库存加快，成交规模保持平稳增长。

中国指数研究院（以下简称“中指院”）数据显示，1-5月全国商品房销售额为43632亿元，同比增长18.6%，商品房销售面积为54820万平方米，同比增长14.3%，商品房销售均价为7668.8元/平方米，较去年同期增长3.8%。

中指院预计，全年行业将实现平稳增长目标，而在政策严控升级和市场分化调整的粘滞中，品牌房企紧抓城镇化与城市群发展机遇，凭借科学合理的城市布局，创新产品与服务，实现业绩的快速增长。

根据中指院监测显示，2017年上半年共有126家房地产企业销售额超过50亿元，合计实现销售额36220亿元，平均销售额287亿元。

图说：品牌房企销售排行榜，数据来源中指院

　　126家企业跨越50亿门槛，千亿阵营扩增至7家

　　根据中指院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，平均销售额287亿元，约占全国市场份额的62%。

　　万科、碧桂园、恒大迈入两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其上迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。

经营业绩方面，中指院指出，碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、中海、融创七家企业凭借巨大的全国化布局规模优势，突破千亿大关，龙湖、华夏幸福、华润等第一阵营房企也增长迅猛，业绩迈上新台阶。

其中，碧桂园、万科、恒大突破两千亿大关，成为行业翘楚，碧桂园坚持布局三四线大盘策略，凭借2016年末1.66亿平方米土地储备及6163亿元可售总货值优势，全民营销火力全开，业绩迅猛攀升，以2848亿元夺取半年销售桂冠。

万科坚持聚焦城市经济圈，对北上广深等城市圈进行战略布局，销售额同比增长49.46%，实现企业业绩新突破；

恒大在均衡全国化发展的同时，紧抓海南海花岛等大盘项目，逐步加大推盘项目数量，助推企业迈上发展新高度。

图说：品牌房企目标完成情况，数据来源中指院

不过，从目标制定态度来看，各企业均保持谨慎态度。

中指院强调，考虑到年初的政策调控不断加码，品牌房企销售目标的制定总体保持谨慎乐观，大部分品牌房企的目标增长率定在40%以下，其中世茂、中梁等企业对市场预判积极，目标增长率在50%左右，中海、保利等品牌房企则相对谨慎，目标与去年业绩基本持平。

而从目标完成率来看，大部分房企均已完成50%以上，龙湖、旭辉等企业更是在上半年一路高歌，目标完成率达70%以上，完成销售目标为大概率事件。

需要注意的是，二季度以来，伴随调控的升级和发酵，部分房企销售业绩已经出现环比增速放缓和下滑，下半年市场的走势不确定性增强，整体业绩增长或将放缓，房企完成业绩目标仍需稳扎稳打，谨慎对待。

　　布局：为保业绩，扎堆城市群辐射区域拿地

　　中指院数据显示，2017年上半年房企销售业绩保持快速增长，一线及热点二线城市仍为业绩主要贡献区域，同时三四线的市场升温上行，带动房企销售额持续攀高。

　　然而，2017年是近几年来房地产调控政策最密集、调控力度最大的一年，从传统的限购、限贷、限价到限售，房地产市场全面开启“四限时代”，而调控范围也从一二线城市逐渐蔓延到三四线，投资投机需求得到明显抑制，热点城市环比出现下降，房企应加快推盘频率，减少囤货积压，以保证充裕的现金流，保障企业运营安全。

图说：品牌房企项目城市分布图

2017年上半年，各级城市房地产市场分化愈趋明显，尽管调控政策不断加码升级，但深圳等一二线城市因其稳定的刚性需求和强大的抗风险能力，成为品牌房企争相追逐的市场，更是其重要业绩保障。

中指院数据显示，10家代表品牌房企一二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%，合计占比73.9%，三四线城市则有所上升，在售项目占比提升5.5个百分点。

2017年上半年以来，房地产市场呈现出鲜明的外溢和传导特点。

代表品牌房企均为全国化布局企业，区域深耕策略在板块及区域价格传导中获益，带动企业重点区域业绩贡献度大幅提升。

上半年，品牌房企拿地意愿持续增加，深圳等一二线热点城市成为房企争夺主战场，但伴随二线热点城市土拍市场限制政策加码，二线城市拿地金额稳中有降。

与此同时，部分三四线城市因受到雄安新区、粤港澳大湾区、高铁规划等国家战略布局等利好条件驱动，有所升温。

而受国内过热的土地市场以及国家“一带一路”等政策影响，品牌房企也积极向海外拓展市场、攻城略地，海外拿地增加。

中指院数据显示，2017年上半年，品牌房企海外拿地主要集中于香港以及“一带一路”沿线国家。

值得注意的是，受当地政策、市场、汇率以及外汇管制等多重因素影响，房企在香港等地拿地仍然存在许多不可控风险，品牌房企海外拿地仍需谨慎前行。

此外，收并购模式受房企青睐，联合拿地趋势加强。

图说：土地成交金额同比增长超过100%的城市

中指院表示，伴随中国房地产市场“因城施策、分类调控”指导政策的逐步深化，2017年上半年一线及二线热点城市房价逐步降温，热点城市周边以及高铁沿线城市的辐射效能累积并快速释放，三四线城市去库存加快，房地产总体保持良好运行态势。

长期来看，房地产行业将进入分化与转型的深水区，各阵营内部差距将逐步拉大，中小房企很难复制大型房企的发展路径，要么细分市场为王，要么综合实力称霸，品牌化与差异化已经成为攻城略地、群雄逐鹿的利器。

预计下半年，在多管齐下的调控政策约束下，行业整体增速放缓将为大概率事件，同时信贷融资等严控政策预计仍将延续，房企资金面在年底或将迎来一轮考验，调整拿地节奏与比例，优化现金流管控与负债水平，是下半年房企需要重点关注的内容。

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